Rénover un bien ancien pour en faire plusieurs logements locatifs demande une approche structurée. Avant de se lancer, il est indispensable de clarifier les travaux, comparer les solutions techniques, identifier les bons postes de dépenses et construire une enveloppe budgétaire cohérente.
Dans ce cas client situé dans le secteur Héricourt, l’objectif était d’étudier la rénovation globale d’un immeuble destiné à accueillir plusieurs appartements. Le projet nécessitait une analyse complète : toiture, chauffage, menuiseries, rénovation intérieure, ventilation, isolation, équipements, mais aussi performance énergétique après travaux.
L’enjeu n’était pas seulement d’obtenir des devis. Il fallait comprendre les différences entre les solutions proposées, identifier les postes réellement inclus, mesurer l’impact des choix techniques et aider le client à arbitrer entre budget, qualité, performance et exploitation future du bien.
Le contexte du projet
Le bien concerné nécessitait une rénovation globale afin de pouvoir être exploité dans de bonnes conditions en logement locatif.
Plusieurs lots de travaux devaient être étudiés :
- la réfection complète de la toiture ;
- l’isolation de l’enveloppe ;
- le remplacement des menuiseries extérieures ;
- la mise en place d’un système de chauffage adapté ;
- la rénovation intérieure des appartements ;
- la ventilation ;
- les cuisines, salles d’eau, sols, peintures et parties communes ;
- l’amélioration de la performance énergétique des logements.
L’objectif était de disposer d’une vision d’ensemble claire, avec des devis comparés, une analyse technique des solutions proposées et une synthèse permettant au client d’arbitrer les choix à retenir.
Une analyse globale, pas une simple addition de devis
Dans un projet de rénovation complète, deux devis peuvent parfois sembler comparables alors qu’ils ne couvrent pas du tout le même périmètre.
C’est particulièrement vrai sur un immeuble ancien : certains devis peuvent inclure une remise à niveau globale, tandis que d’autres se limitent à des prestations plus partielles. Il est donc essentiel de vérifier précisément ce qui est compris : dépose, isolation, ventilation, réseaux, équipements, finitions, options, performances annoncées et limites de prestation.
Mon rôle a été d’analyser les propositions reçues, de les comparer poste par poste, et de mettre en évidence les écarts techniques et économiques afin de donner au client une lecture plus claire du projet.
Une toiture repensée avec une logique de performance
Le lot toiture représentait un poste important du projet. Plusieurs consultations ont été réalisées afin de comparer les approches proposées.
La solution retenue comprenait notamment la réfection complète de la couverture, la zinguerie, les fenêtres de toit, ainsi qu’une isolation par l’extérieur de type sarking.
Ce choix s’est distingué par son niveau technique plus complet et par sa cohérence avec l’aménagement du dernier niveau.
Le devis analysé prévoyait notamment :
- la dépose de l’ancienne couverture ;
- la dépose du lattage et de la zinguerie existants ;
- la pose d’un écran sous-toiture HPV ;
- des tuiles terre cuite ;
- des faîtières avec closoir ventilé ;
- les rives ;
- les chatières d’aération ;
- une zinguerie complète ;
- les fenêtres de toit ;
- l’isolation en sarking.
L’intérêt du sarking était particulièrement important dans ce projet. Contrairement à une isolation placée sous les rampants, l’isolation par l’extérieur permet de préserver davantage le volume intérieur et la hauteur utile sous toiture.
Dans un projet où le dernier niveau doit être aménagé, ce point peut faire une vraie différence en confort, en qualité d’usage et en exploitabilité.
Cette analyse a permis au client de ne pas comparer uniquement des montants, mais de comprendre pourquoi deux devis toiture peuvent sembler proches dans leur intitulé tout en étant très différents dans leur contenu technique.
Une approche chauffage adaptée à un projet locatif
Le chauffage a également fait l’objet de plusieurs scénarios.
Une solution collective en pompe à chaleur air/eau avait été étudiée. Elle pouvait présenter un intérêt technique, mais elle impliquait une gestion plus lourde dans le temps : compteur séparé, compteurs d’énergie par logement, répartition des consommations et refacturation aux locataires.
Dans le cadre d’un projet locatif, cette organisation pouvait devenir contraignante pour le propriétaire.
La solution privilégiée s’est donc orientée vers des pompes à chaleur air/air dans les pièces principales, complétées par des radiateurs électriques dans les chambres.
Cette approche présentait un meilleur équilibre entre :
- le coût d’investissement ;
- la simplicité d’exploitation ;
- l’usage réel des logements ;
- la facilité de gestion future pour un immeuble locatif ;
- la cohérence avec l’objectif d’amélioration énergétique.
L’objectif était de proposer une solution réaliste, techniquement cohérente et adaptée à l’exploitation du bien une fois les logements mis en location.
Des menuiseries extérieures analysées poste par poste
Le lot menuiseries comprenait les fenêtres, la porte d’entrée et la porte de service.
L’analyse ne s’est pas limitée au nombre d’ouvertures. Les performances thermiques, les caractéristiques des vitrages, les matériaux, les délais et les options ont été vérifiés afin de retenir une proposition cohérente.
Les fenêtres proposées étaient en PVC avec double vitrage argon, avec des performances clairement identifiées. La porte d’entrée, quant à elle, était prévue en aluminium à rupture de pont thermique, avec vitrage sécurité, fermeture multipoints et caractéristiques thermiques précisées.
Une option volets roulants a également été identifiée comme un poste arbitrable.
Cette distinction est importante dans un projet de rénovation globale : certains postes sont indispensables pour atteindre l’objectif technique du projet, tandis que d’autres peuvent être conservés en option selon le budget final.
Une rénovation intérieure complète, pas un simple rafraîchissement
Le lot rénovation intérieure représentait l’un des postes les plus importants du projet.
L’offre étudiée couvrait les appartements, la ventilation collective et le rafraîchissement des communs. Elle comprenait notamment :
- l’électricité ;
- la plâtrerie ;
- les plafonds ;
- les cloisons ;
- les doublages ;
- l’isolation des murs ;
- les portes palières ;
- les sols ;
- les salles d’eau ;
- les cuisines ;
- la peinture ;
- la ventilation.
Ce point est essentiel : sur un immeuble ancien, un devis de rénovation intérieure peut couvrir des réalités très différentes. Il peut s’agir d’un simple rafraîchissement ou, au contraire, d’une remise à niveau complète des logements.
Dans ce projet, la proposition retenue allait bien au-delà d’une finition légère. Elle intégrait une vraie restructuration intérieure, avec plafonds, cloisons, doublages, traitement des joints, isolation des murs, équipements sanitaires, cuisines et ventilation.
Les sols ont également été analysés en détail, notamment avec la présence d’un stratifié, d’une sous-couche isophonique et d’une solution adaptée aux pièces humides.
Dans un immeuble ancien, ce type de détail peut avoir un impact important sur le confort des futurs occupants, notamment en matière d’acoustique, de durabilité et de qualité perçue.
Une évaluation thermique pour anticiper la performance après travaux
Au-delà de l’analyse des devis, j’ai également réalisé une évaluation thermique afin de simuler la performance énergétique des logements après travaux.
L’objectif était d’aider le client à se projeter sur l’impact réel des travaux envisagés : isolation, menuiseries, ventilation, chauffage et amélioration globale du confort.
Plusieurs appartements présentaient une situation énergétique défavorable avant travaux, avec des logements pouvant se situer en classe F ou G. Dans un projet locatif, ce point est particulièrement important, car la performance énergétique influence directement :
- la possibilité de louer dans de bonnes conditions ;
- l’attractivité du logement ;
- les charges supportées par les occupants ;
- la valeur patrimoniale du bien ;
- la conformité avec l’évolution de la réglementation sur les passoires énergétiques.
La simulation permet de visualiser un scénario après travaux, en intégrant les améliorations prévues sur le bâti et les équipements.
Il est important de préciser qu’il ne s’agit pas d’un DPE réglementaire ni d’un audit énergétique officiel. Cette évaluation constitue un outil d’aide à la décision, permettant de comparer un état avant travaux avec une projection après travaux.
Dans le cas étudié, l’un des scénarios simulés permettait de sortir d’une situation de passoire énergétique et d’atteindre une classe énergétique estimée nettement plus favorable après travaux.
Cette projection donne au client une vision plus concrète de l’intérêt des travaux, au-delà du simple budget :
- baisse estimée des consommations ;
- amélioration du confort thermique ;
- réduction des pertes de chaleur ;
- meilleure cohérence entre isolation, ventilation et chauffage ;
- meilleure capacité à louer un logement rénové et performant.
Ventilation, salles d’eau et cuisines : des postes à ne pas sous-estimer
La ventilation collective était bien intégrée dans l’offre retenue.
Dans un immeuble divisé en plusieurs logements, la ventilation est un point déterminant. Elle permet de limiter les phénomènes d’humidité, de condensation et les désordres futurs liés à un renouvellement d’air insuffisant.
C’est aussi un point essentiel dans une rénovation énergétique : plus un logement est isolé, plus la ventilation doit être correctement pensée.
Les salles d’eau et les cuisines étaient également incluses dans le périmètre étudié. Chaque logement prévoyait les réseaux nécessaires, les équipements sanitaires, ainsi qu’une cuisine équipée.
Ces éléments sont importants dans un projet locatif, car ils conditionnent directement la mise en location, l’attractivité des logements et la perception qualitative du bien rénové.
Le rôle d’Horizon Travaux Solutions
Sur ce type de projet, mon rôle consiste à aider le client à structurer sa réflexion avant de s’engager.
L’accompagnement a notamment permis de :
- identifier les lots nécessaires ;
- consulter plusieurs entreprises ;
- comparer les propositions reçues ;
- analyser les différences techniques entre les devis ;
- distinguer les postes inclus, les options et les arbitrages possibles ;
- réaliser une évaluation thermique indicative ;
- simuler la performance énergétique après travaux ;
- préparer une synthèse claire pour faciliter les décisions ;
- construire une vision budgétaire cohérente du projet.
L’objectif n’est pas simplement d’obtenir des prix, mais de permettre au client de comprendre ce qu’il achète, pourquoi certaines solutions sont plus adaptées que d’autres, et quels choix peuvent avoir un impact sur le budget, la performance énergétique et l’exploitation future du bien.
Conclusion
Ce projet dans le secteur Héricourt illustre bien l’intérêt d’un accompagnement en amont d’une rénovation globale.
Lorsqu’un bien ancien doit être transformé ou rénové pour un usage locatif, les décisions techniques et budgétaires peuvent vite devenir complexes. Toiture, isolation, chauffage, menuiseries, ventilation, rénovation intérieure, équipements et performance énergétique doivent être analysés ensemble.
Un projet bien préparé permet de gagner en clarté, d’éviter les oublis, de comparer les devis sur des bases cohérentes et d’avancer avec une enveloppe plus réaliste.
L’évaluation thermique apporte également une vision complémentaire : elle permet de simuler l’impact des travaux sur la performance énergétique des logements, notamment lorsque ceux-ci partent d’une classe F ou G.
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